Jak dlouho trvá prodej nemovitosti od první prohlídky až po předání klíčů

Zájemce si prohlédne byt nebo dům, nemovitost se mu líbí a rozhodne se ji koupit. Prodávající má radost, že našel kupce, a může vzniknout dojem, že během několika dnů bude všechno hotové. Ve skutečnosti je však nalezení vážného zájemce pouze jednou z částí celého procesu.

Od rozhodnutí kupujícího až po okamžik, kdy převezme klíče, nás čeká několik důležitých kroků. Řeší se rezervace, financování, připravují se smlouvy, kupní cena se zpravidla skládá do úschovy a následně musí proběhnout změna vlastníka v katastru nemovitostí. Jak dlouho tedy celý prodej trvá? Jednodušší transakce může postupovat poměrně rychle, zatímco u složitějšího prodeje se celý proces může protáhnout na několik měsíců.

První prohlídka ještě neznamená prodanou nemovitost

Začněme okamžikem, kdy na prohlídku přijde vážný zájemce. Pokud se mu nemovitost líbí, může své rozhodnutí oznámit prakticky okamžitě. Často si ale chce nechat několik dnů na rozmyšlenou, probrat koupi s partnerem nebo rodinou či si ověřit možnosti financování. Někdy následuje také druhá prohlídka. Kupující si chce nemovitost prohlédnout za jiných světelných podmínek, přivést technika nebo se podrobněji podívat na stav domu či bytu. Proto doporučujeme nepovažovat nemovitost za definitivně prodanou pouze na základě ústního příslibu zájemce. Důležitým bodem bývá až jasná dohoda o podmínkách a následná rezervace.

Rezervace může přijít během několika dnů

Pokud se prodávající a kupující dohodnou, přichází zpravidla na řadu rezervační smlouva. V ní by mělo být jasně uvedeno, jaká nemovitost je předmětem budoucího převodu, za jakou cenu se prodává a za jakých podmínek bude transakce pokračovat. Právě v této fázi je vhodné vyjasnit také financování. Kupující může mít celou kupní cenu z vlastních prostředků, část může financovat hypotečním úvěrem nebo může být jeho koupě závislá na prodeji jiné nemovitosti. A právě způsob financování má na rychlost celého obchodu často zásadní vliv.

Financování může celý proces výrazně ovlivnit

Pokud má kupující připravené vlastní prostředky, bývá administrativní část transakce zpravidla jednodušší. Jakmile ale vstoupí do obchodu hypoteční banka, musíme počítat s dalšími kroky. Banka může potřebovat ocenění nemovitosti, dokumentaci k bytu nebo domu, návrh kupní smlouvy a další podklady. Kupující zároveň dokončuje schválení úvěru a následně podepisuje potřebnou úvěrovou a případně zástavní dokumentaci. Pokud má hypotéku zároveň prodávající, přibývá komunikace s jeho bankou. Je potřeba zjistit aktuální zůstatek úvěru a podmínky jeho splacení i následného vypořádání zástavního práva. Proto mohou dva na první pohled velmi podobné prodeje trvat úplně jinak.

Příprava kupní smlouvy není pouhá formalita

Dalším krokem je příprava smluvní dokumentace. Kupní smlouva musí odpovídat konkrétní nemovitosti, dohodě mezi stranami i způsobu financování. Vedle ní se zpravidla řeší také úschova kupní ceny a návrh na vklad vlastnického práva do katastru. Pokud jsou všechny podklady připravené a obě strany se rychle dohodnou na znění dokumentů, může tato fáze proběhnout poměrně svižně. Komplikace mohou nastat například tehdy, když se během kontroly objeví problém v katastru, nejasnosti ohledně vlastnictví, věcné břemeno, zástavní právo nebo jiná skutečnost, kterou je potřeba před dokončením obchodu vyřešit. Doporučujeme proto dokumentaci k nemovitosti prověřovat co nejdříve a nečekat až na okamžik, kdy už kupující spěchá s podpisem smlouvy.

Po podpisu smluv se řeší kupní cena

Podepsáním kupní smlouvy ještě zpravidla nedochází k okamžitému předání peněz přímo prodávajícímu. V realitních transakcích se běžně využívá úschova kupní ceny. Konkrétní postup závisí na zvoleném způsobu úschovy, podmínkách smlouvy a případném financování prostřednictvím hypotéky. Kupující vloží vlastní prostředky a při hypotéce následně dochází také k čerpání úvěru podle podmínek banky. Peníze jsou potom vyplaceny prodávajícímu až po splnění předem stanovených podmínek. Pro obě strany je proto důležité před podpisem přesně vědět, kam budou peníze složeny a za jakých podmínek budou následně vyplaceny.

Potom přichází na řadu katastr nemovitostí

Jednou z částí, kterou nelze jednoduše přeskočit nebo výrazně urychlit, je řízení o vkladu vlastnického práva. Po podání návrhu začne katastrální úřad řešit změnu vlastníka. U nemovitosti se objeví informace, že její právní poměry jsou dotčeny změnou, běžně označovaná jako plomba. Součástí procesu je zákonná ochranná lhůta. Katastrální úřad nemůže vklad vlastnického práva povolit okamžitě po podání návrhu. Zákon stanovuje období, během kterého musí před rozhodnutím o vkladu uplynout 20 dnů od odeslání informace dotčeným osobám. Při plánování prodeje proto musíme počítat s tím, že samotný přepis nemovitosti zabere určitý čas.

Kdy dostane prodávající peníze?

To je jedna z nejčastějších otázek při prodeji nemovitosti. Přesný okamžik závisí především na podmínkách konkrétní kupní smlouvy a úschovy. Výplata kupní ceny bývá navázána na splnění předem dohodnutých podmínek, typicky na úspěšný zápis vlastnického práva kupujícího a případně další sjednané skutečnosti. Prodávající tedy nemusí mít celou kupní cenu na účtu už v den podpisu smlouvy. Pokud plánuje získané peníze okamžitě použít například na nákup další nemovitosti, doporučujeme počítat s dostatečnou časovou rezervou.

Kdy se předávají klíče?

Ani zde neexistuje jeden univerzální termín pro všechny prodeje. Okamžik předání by měl být jasně upraven ve smlouvě. Nemovitost může být předána po provedení vkladu, po vyplacení kupní ceny nebo v jiném přesně sjednaném okamžiku. Pokud prodávající v bytě nebo domě stále bydlí a současně se stěhuje do jiné nemovitosti, může potřebovat několik dnů navíc. Proto je dobré termín předání řešit už během přípravy smlouvy, nikoliv až ve chvíli, kdy nový majitel očekává klíče.

Předání nemovitosti by mělo být řádně zaznamenáno

Samotné předání klíčů je posledním viditelným krokem celé transakce, nemělo by ale proběhnout pouze podáním ruky.

Při předání doporučujeme připravit předávací protokol. V něm se mohou zaznamenat zejména:

• stavy elektroměru, plynoměru a vodoměrů,
• počet předaných klíčů,
• stav nemovitosti a předané vybavení,
• datum samotného předání.

Současně se řeší přepis nebo ukončení smluv na energie a další praktické záležitosti spojené se změnou vlastníka. Kupující tím získává nemovitost do faktického užívání a pro prodávajícího se celý obchod blíží ke skutečnému konci.

Jak dlouho tedy celý prodej zabere?

Pokud počítáme období od vážného zájmu kupujícího až po předání nemovitosti, je rozumné u standardního prodeje uvažovat spíše v týdnech než ve dnech. Velmi hladký obchod s připraveným kupujícím a vlastními finančními prostředky může postupovat rychleji. Pokud se ale nákup financuje hypotékou, řeší se zástavní práva nebo je potřeba koordinovat několik bank a navazující koupi další nemovitosti, může celý proces trvat podstatně déle. V praxi může několik dnů až přibližně dva týdny zabrat dohoda se zájemcem a rezervace. Další týdny mohou být potřeba na financování, přípravu a kontrolu smluv a splnění podmínek banky. Následuje řízení na katastru a po jeho dokončení vypořádání kupní ceny a předání nemovitosti podle smluvených podmínek. Nejde však o pevný harmonogram. Každá transakce má svá specifika.

Co může prodej výrazně prodloužit?

Největší zdržení obvykle nevzniká při samotné prohlídce, ale v okamžiku, kdy se objeví problém, se kterým se předem nepočítalo. Může jít například o komplikované financování kupujícího, nevyřešené vlastnické vztahy, exekuci, zástavní právo, nesrovnalosti v dokumentaci nebo potřebu návazně prodat jinou nemovitost. Čas může přidat také situace, kdy má nemovitost více vlastníků a každý musí s prodejem spolupracovat. U rodinného domu se zase mohou objevit rozdíly mezi skutečným stavem stavby a dostupnou dokumentací. Čím dříve podobné skutečnosti odhalíme, tím lépe se na ně můžeme připravit.

Dobrá příprava může ušetřit spoustu času

Rychlost prodeje není jen otázkou toho, jak rychle najdeme kupujícího. Velkou část procesu můžeme usnadnit ještě před první prohlídkou tím, že máme připravené potřebné dokumenty a známe právní i technický stav nemovitosti. Pokud víme o existující hypotéce, můžeme předem zjistit podmínky jejího splacení. U bytu si připravíme potřebné podklady týkající se jednotky a domu. Pokud existují věcná břemena nebo jiné zápisy v katastru, měli bychom vědět, co znamenají a jak s nimi bude při prodeji naloženo. Když následně přijde vážný kupující, nemusíme začínat všechno řešit od nuly.

Pozor při současném prodeji a koupi dalšího bydlení

Specifickou situací je prodej současného bydlení a současná koupě nového. Prodávající například potřebuje peníze z prodeje bytu, aby mohl zaplatit část ceny nového domu. Zároveň se ale nemůže z původního bytu odstěhovat dříve, než bude nové bydlení připravené. V takovém případě je potřeba sladit několik transakcí, termínů a někdy také bank. Doporučujeme zde pracovat s dostatečnou časovou rezervou. Příliš těsně nastavené termíny mohou způsobit zbytečný stres, protože zdržení jedné části procesu může ovlivnit celý navazující řetězec.

Prodej nekončí podpisem kupní smlouvy

To je možná nejdůležitější informace pro každého, kdo prodává nemovitost poprvé. Podpis kupní smlouvy je zásadním krokem, ale mezi podpisem a skutečným dokončením celé transakce nás ještě čeká několik důležitých událostí. Musí být správně vypořádána kupní cena, proběhnout zápis do katastru, splnit se podmínky pro výplatu peněz a nakonec dojít k řádnému předání nemovitosti.

Pokud je celý proces dobře připravený, jednotlivé kroky na sebe plynule navazují a prodávající i kupující vědí, co bude následovat. Při prodeji nemovitosti proto doporučujeme nesoustředit se pouze na otázku, jak rychle najdeme kupce. Stejně důležité je správně naplánovat cestu od první prohlídky až k okamžiku, kdy prodávající obdrží peníze a nový majitel převezme klíče. Právě dobrá příprava a realistický časový plán mohou celý obchod výrazně zpříjemnit oběma stranám.